Wissenswertes zum Mietrecht

Interessantes aus der Rechtsprechung

Nachfolgend haben wir für Sie Gerichtsentscheidungen unter aus den "Tipps vom Anwalt" der Schleswig-Holsteinischen Rechtsanwaltskammer ausgewählt. Wir danken für die Genehmigung zur Aufnahme auf unserer Homepage.

FÜNF HARTNÄCKIGE IRRTÜMER ZUM MIETRECHT
Immer wieder ist in der Rechtspraxis zur Wohnraummiete festzustellen, dass sich eine Reihe von Irrtümern sowohl bei Vermietern als auch bei Mietern hartnäckig verfestigt haben.

1. Mieterseits ist bei unbefristeten Mietverhältnissen eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Bei befristeten Mietverhältnissen sind die Mietparteien bis zum Ablauf der Befristung gebunden, wobei die Bindungsfrist vier Jahre nicht überschreiten darf. Einer der häufigsten Irrtümer besteht im Zusammenhang mit der Kündigung und Stellung eines Nachmieters. Manche Mieter glauben, sie könnten früher ausziehen, wenn sie drei geeignete Nachmieter stellen. Vorzeitig ausziehen, kann der Mieter selbstverständlich jederzeit, muss aber bis zum Ablauf der Kündigungsfrist weiter Miete bezahlen. Die Stellung eines Nachmieters durch den Mieter und eine verkürzte Kündigungsfrist muss der Vermieter nur dann akzeptieren, wenn eine sogenannte Nachmieterklausel im Vertrag enthalten ist, was nicht allzu oft der Fall ist. Wenn der Vermieter allerdings einen Nachmieter akzeptiert oder selbst für die Nachvermietung sorgt, bevor das gekündigte Mietverhältnis beendet ist, wird der kündigende Mieter von seiner Zahlungsverpflichtungbefreit.

2. Viele Missverständnisse ergeben sich auch immer wieder in Verbindung mit der Untervermietung. Mieter wie Vermieter glauben häufig, es sei ein Akt des Wohlwollens, ob der Vermieter eine Untervermietung erlaubt. Richtig ist, dass der Vermieter bei jeder Untervermietung ein Mitspracherecht hat. Allerdings muss der Vermieter grundsätzlich seine Zustimmung geben, wenn der Mieter auf ein „berechtigtes Interesse“ (§ 553 BGB) verweisen kann. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn sich das Einkommen des Mieters wegen Arbeitslosigkeit verschlechtert hat oder weil der Mieter beabsichtigt, in einer anderen Stadt eine neue Arbeitsstelle anzunehmen und während der Probezeit erst einmal die alte Wohnung behalten will.

3. Auch zum Wohnungsschlüssel halten sich kuriose Fehlvorstellungen. Vermieter halten sich oft für berechtigt, einen Wohnungsschlüssel in Reserve zu haben, um hin und wieder die Wohnung des Mieters inspizieren zu können. Hier ist Vorsicht angebracht. Nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur darf der Vermieter keinen Schlüssel zurükkbehalten, auch nicht für Notfälle. Eine Ausnahme gilt dann, wenn sich der Mieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt, dass ein Schlüssel beim Vermieter verbleibt. Umgekehrt wissen viele Vermieter nicht, dass der Mieter berechtigt ist, einen Wohnungsschlüssel dritten Personen zu überlassen, zum Beispiel der Putzhilfe, dem Pflegedienst oder dem Postboten.

4. Manche Mieter glauben, sie könnten einmal im Monat Partylärm bis Mitternacht verursachen. Dazu muss man wissen, dass der Nachbar ab 22.00 Uhr grundsätzlich das Recht hat, in Ruhe schlafen zu können. Nach den Immissionsschutzgesetzen der Länder beginnt ab diesem Zeitpunkt die Nachtruhe. Ebenso wenig gibt es einen grundsätzlichen Anspruch darauf, einmal im Monat grillen zu dürfen. Was Nachbarn insoweit hinnehmen müssen, haben die Gerichte allerdings widersprüchlich beurteilt. In einer obergerichtlichen Entscheidung heißt es zum Beispiel, dass etwa vier Grillabende im Jahr bis maximal 24.00 Uhr noch als „sozialadäquat“ gelten. Ein anderes Landgericht hat demgegenüber entschieden, dass dreimaliges Grillen im Jahr oder sechs Stunden im Jahr auf der Terrasse hinnehmbar seien.

5. Im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses gibt es immer wieder Streit, weil manche Mieter Fehlvorstellungen über den Zweck einer Mietsicherheit haben. Aus Sorge darüber, der Vermieter könnte ohne Grund die Mietsicherheit einbehalten, zahlen einige Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses einfach keine Miete mehr und verweisen den Vermieter auf die Mietsicherheit. Häufig wird auf Mieterseite damit argumentiert, dass der Vermieter ja noch Geld habe. Das Abwohnen der Mietsicherheit ist allerdings unzulässig. Ein Mieter, der unzulässigerweise mit seinem Anspruch auf Rükkgewähr der Mietsicherheit aufrechnet, läuft Gefahr, dass er trotz der erklärten Kündigung des Mietverhältnisses auf Zahlung des Mietrückstandes verklagt wird. Hintergrund: Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für sämtliche Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis. Nach einhelliger Rechtsprechung wird die Mietsicherheit erst nach vollständiger vertragsgemäßer Räumung des Mietobjektes zur Rückzahlung fällig. Im Übrigen hat der Vermieter in der Regel drei bis sechs Monate Zeit, über die Mietsicherheit abzurechnen.

KAUTIONSVEREINBARUNG BLEIBT GÜLTIG
Eine unwirksame Fälligkeitsregelung wie auch eine unzulässige Vereinbarung an einer erhöhten Sicherheit führen nicht zur Unwirksamkeit der Kautionsabrede insgesamt (BGH VIII ZR 243/03)

RENOVIERUNGSFRISTEN FÜR MIETER
In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Vorgabe von Renovierungspflichten für Mieter in einem starren Fristenplan, ohne Rücksicht auf den Zustand der Wohnung, unwirksam ist (Az. VII ZR 361/03). Damit gab er einem Mieter Recht, der laut Mietvertrag Küche, Bad und Toilette alle zwei, die übrigen Räume alle fünf Jahre renovieren sollte. Durch diese starre Fälligkeitsregelung, nach der eine Renovierung spätestens nach Ablauf der genannte Fristen vorzunehmen sei, werde der Mieter unangemessen benachteiligt, da die Fristen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf gelten. Zulässig sei hingegen eine Richtlinie, die für Renovierungen einen Fristenplan vorgibt, gleichzeitig aber Ausnahmen vorsehe, wenn tatsächlich kein Renovierungsbedarf besteht.

ANSPRUCH AUF ZUSÄTZLICHE HAUSTÜRSCHLÜSSEL
Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, dass den Mieter eingehende Post einschließlich einer Tageszeitung über seinen im Hausflur untergebrachten Briefkasten erreicht. Solange eine Briefkastenaußenanlage fehlt, hat der Mieter deshalb einen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von zusätzlichen Haustürschlüsseln für den Briefzusteller und den Zeitungsboten. (AG Mainz 80 C 96/07)

FOLGEN DER VORBEHALTLOSEN ZAHLUNG DER MIETERHÖHUNG
Zahlt der Mieter die erhöhte Miete vorbehaltlos und bestreitet erst später im Rechtsstreit die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens, verhält er sich widersprüchlich mit der Folge, dass er zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu verurteilen ist. (LG Berlin 67 5 376/08)

UNZULÄSSIGER KUNDIGUNGSVERZICHT BEI VON STUDENTEN ANGEMIETETEN ZIMMERN
Ein formularmäßig vereinbarter zweijähriger Kündigungsverzicht in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Studienort angemieteten Zimmer ist unwirksam. Es besteht ein schutzwürdiges Bedürfnis eines Studenten nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität. (BGH VIII ZR 307/08)

FORMULARMÄSSIGE ÜBERTRAGUNG VON SCHÖNHEITSREPARATUREN BEI GEWERBERAUMMIETE
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll. (BGH XII ZR 84/06)

VERMIETER KEIN „ELEKTRO-GENERALINSPEKTEUR“
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen.
(BGH VIII ZR 321/07)

NUR NOTWENDIGE KOSTEN KÖNNEN UMGELEGT WERDEN
Der Vermieter kann die Miete bei einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßigmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen hat der Mieter nicht zu tragen. (BGH XIII ZR 84/08)

KÜNDIGUNG BEI WOHNFLÄCHEN-ABWEICHUNG
Überlässt der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht zum vertragsgerechten Gebrauch, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Ein solcher Fall liegt auch bei einer wesentlichen Abweichung von der vereinbarten Wohnungsgröße vor. (BGH VIII ZR 142/08)

NICHTEN UND NEFFEN
Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, auf deren Bedarf eine Kündigung gestützt werden kann. (BGH VIII ZR 159/09)

AUSSENANSTRICH KEINE SACHE DES MIETERS
Der Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung sind keine Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 Satz 3 II BV, mit denen der Mieter belastet werden kann. (BGH VIII ZR 48/09)

KEINE VERJÄHRUNG WÄHREND DER MIETZEIT
Der Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. (BGH VIII ZR 104/09)

FESTLEGUNG EINER UMLAGE IN ALLGEMEINEN GESCHÄFTSBEDINGUNGEN
Die Umlage von „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung“ in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festgelegt wurden als die später abgerechneten Kosten und die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält. (BGH XII ZR 109/08)

KOSTEN DER TANKREINIGUNG SIND UMLAGEFÄHIG
Der Vermieter darf die Kosten einer Öltankreinigung als Betriebskosten umlegen. Zu diesen Betriebskosten zählen auch die Kosten der Reinigung der gesamten Heizungsanlage, weil sie der Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit und nicht der Pflege zur Verhinderung von Schäden dient. Die Kosten sind in dem Jahr, in dem sie anfallen, voll abzurechnen; eine „Abschreibung“ über Jahre ist nicht erforderlich. (BGH VIII ZR 221/08)

GESAMTUNWIRKSAMKEIT VON DEKORATIONS-AGB
Schönheitsreparaturen können dem Mieter nur insoweit übertragen werden, als es sich nicht um Instandsetzungsmaßnahmen handelt. Eine Klausel, die dagegen verstößt, ist insgesamt unwirksam. (BGH VIII ZR 48/09)

KLAUSEL "AUSFÜHREN ZU LASSEN"
Eine in Formularmietverträgen über Wohnraum enthaltene Klausel, wonach es dem Vermieter obliegt, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam, wenn sie bei kundenfeindlichster Auslegung dem Mieter dadurch die Möglichkeit der kostenersparenden Eigenleistung nimmt und sie als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann. (BGH VIII ZR 294/09)

UNZULÄSSIGE FARBVORGABE FÜR FENSTER UND TÜREN
Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen „nur weiß“ zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. (BGH VIII ZR 50/09)

WIRKSAME KLAUSEL BEI GEWERBEMIETE
Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel folgenden Inhalts:
„Eine nicht ausdrücklich vom Vermieter zugestandene oder rechtskräftig bestätigte Mietminderung darf der Mieter nur vornehmen, wenn in Höhe des Minderungsbetrages zugleich eine Hinterlegung bei der Justizkasse eines deutschen Gerichts durch ihn erfolgt“ ist wirksam. (KG 8 U 112/08)

SCHLÜSSEL KAPUTT
Für einen kaputten Schlüssel muss in der Regel der Vermieter aufkommen. Bricht dem Mieter der Briefkastenschlüssel ab, trägt vom Grundsatz her der Vermieter die Kosten. Der Mieter muss auch nicht nachweisen, dass er keine Schuld hatte. Vielmehr muss der Vermieter ihm eine Schuld nachweisen, wenn er ihm gegenüber die Kosten für die neuen Schlüssel geltend machen will. (AG Halle/Saale 93 C 4044/08)

HAFTUNG FÜR UMZUGSHELFER
Bedient sich der Mieter beim Umzug der Hilfe von Freunden/Bekannten, so hat er dafür einzustehen, wenn diese Schäden verursachen. (AG Gummersbach 10 C 169/09)

ANSPRUCH DES MIETERS AUF NENNUNG EINES INSOLVENZFESTEN VERMIETERKONTOS
Der Mieter darf die Zahlung der Mietsicherheit an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Nach Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages und Bezug des Mietobjektes baten die Mieter den Vermieter um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle, und kündigten an, die Kaution unverzüglich auf dieses Konto anzuweisen. Der Vermieter vertrat die Auffassung, dass ihm die Mietsicherheit in bar zu überlassen sei und ein Mietkautionskonto deshalb nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Nachdem die Mieter darauf nicht eingingen, erklärte der Vermieter die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Zur Begründung berief sich der Vermieter u.a. darauf, dass die Mieter die Kaution für die Wohnung nicht gezahlt haben. Der BGH hat ausgeführt, dass die Mieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen können und deshalb ihre vertragliche Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt haben. Auch wenn die maßgebliche Vorschrift des § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter eine ihm überlassene Mietsicherheit getrennt von seinem Vermögen anzulegen habe, nicht ausdrücklich bestimme, dass der Mieter dies von vornherein verlangen könne, sei dem Mieter jedoch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift zuzugestehen, die Kaution von vornherein nur in der Weise zu erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters getrennt und deshalb vor dem Zugriff von dessen Gläubigern umfassend geschützt ist. Damit stellt sich der BGH gegen die zum Teil in der Rechtsprechung und der Literatur vertretene Auffassung, die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage der Kaution treffe den Mieter erst nach Erhalt der entsprechenden Geldsumme in bar oder durch Überweisung auf sein Konto. BGH NJW 2011, 59 „Aufrechnungsduell“ am Mietende Vorschüsse auf verspätet abgerechnete Betriebskosten. Nach herrschender Meinung hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. III 1 Halbs. 1 BGB abrechnet. Dieser Rückforderungsanspruch besteht, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Macht der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht mit einem Zahlungsverlangen, sondern im Wege der Aufrechnung geltend, entfällt der Anspruch des Mieters, wenn der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbeiführt, denn der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter der auflösenden Bedingung einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung. Tritt die Bedingung ein, entfällt der Rückzahlungsanspruch, soweit der Vermieter Anspruch auf die abgerechneten Betriebskosten hat; die Aufrechnungserklärung verliert insoweit ihre Wirkung. BGH NJW 2011, 143

"AUFRECHNUNGSDUELL" AM MIETENDE
Vorschüsse auf verspätet abgerechnete Betriebskosten.
Nach herrschender Meinung hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. III 1 Halbs. 1 BGB abrechnet. Dieser Rückforderungsanspruch besteht, solange der Vermieter keine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Abrechnung vorlegt. Macht der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen nicht mit einem Zahlungsverlangen, sondern im Wege der Aufrechnung geltend, entfällt der Anspruch des Mieters, wenn der Vermieter die Fälligkeit seines Betriebskostenerstattungsanspruchs durch ordnungsgemäße Abrechnung nachträglich noch herbeiführt, denn der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung geleisteter Vorauszahlungen steht unter der auflösenden Bedingung einer formell ordnungsgemäßen und inhaltlich richtigen Abrechnung. Tritt die Bedingung ein, entfällt der Rückzahlungsanspruch, soweit der Vermieter Anspruch auf die abgerechneten Betriebskosten hat; die Aufrechnungserklärung verliert insoweit ihre Wirkung. BGH NJW 2011, 143

FARBVORGABE FÜR DEN MIETER
Die Farbvorgabe „weiß“ für eine Auszugsdekoration des Mieters bezogen auf Decken, Fenster und Türen in einem Formularmietvertrag benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sich ein kostenbewusster Mieter angesichts solcher Auszugsverpflichtung schon während des laufenden Mietverhältnisses daran gehindert gesehen könnte, in anderen dezenten Farbtönen zu dekorieren.

Klauseln über Schönheitsrenovierungen in Formular-Mietverträgen beschäftigen immer wieder die Gerichte. Im vorliegenden Fall hieß es im Wohnraummietvertrag: „Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein.“

Wegen Verletzung dieser mietvertraglichen Bestimmung hat der Vermieter vom Mieter Schadensersatz wegen bei Auszug nicht durchgeführter Dekoration der Wohnung in Höhe von fast € 12.000,00 verlangt. Beim Amtsgericht bekam der Vermieter Recht. Der Berufung des Mieters hat das Landgericht vollen Umfangs stattgegeben und die Revision zum BGH zugelassen wegen der Frage, ob der Gestaltungsspielraum durch die Vorgabe eines weißen Anstrichs in unzulässiger Weise eingeschränkt werde. Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bestätigt, wonach eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteilige, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse. Die höchsten Zivilrichter haben die Auffassung des Landgerichts bestätigt, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen dessen unangemessener Einengung hinsichtlich der Farbwahl gemäß § 307 BGB (früher: AGB-Gesetz) insgesamt unwirksam sei. Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren, doch schränke die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe (weiß) die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige. Das berechtigte Interesse des Vermieters gehe dahin, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Mietinteressentenkreises entspreche und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Dieses Interesse erfordere es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszuges zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwere. Demgegenüber sei anzunehmen, dass sich der Mieter aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden könne, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

MODERNISIERUNGSMIETERHÖHUNG OHNE RECHTZEITIGE ANKÜNDIGUNG
Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter eine Mieterhöhung auch dann durchsetzen könne, wenn er die der Mieterhöhung zugrundeliegende Modernisierungsmaßnahmedem Mieter gegenüber nicht rechtzeitig angekündigt hat. Der Vermieter kündigte den Einbau einer Aufzugsanlage als Modernisierungsmaßnahme an. Der Mieter widersprach der insoweit angekündigten Modernisierungsmieterhöhung. Der Vermieter zog daraufhin die Modernisierungsankündigung zurück, ließ die Aufzugsanlage aber gleichwohl im Haus einbauen. Anschließend machte der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend. Während das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat, hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Die vom Mieter eingelegte Revision hat der Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass zwar in Rechtsprechung und Literatur vielfach die Auffassung vertreten werde, dass eine ordnungsgemäß Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen. Die Mieterhöhung sei auch begründet, denn der Einbau einer Aufzugsanlage erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten. Der BGH hat grundsätzlich entschieden, dass eine Mieterhöhung nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung vorausgegangen ist. Die gesetzliche Mitteilungspflicht (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB) diene lediglich dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen werde der Mieter durch sein Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Abschließend verweist der BGH darauf, dass die Interessen des Mieters dadurch ausreichend gewahrt werden, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam werde.

KURZE ANSPRUCHSVERJÄHRUNG IM ZUSAMMENHANG MIT SCHÖNHEITSRENOVIERUNGEN
Ist ein Mietverhältnis beendet, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, wobei diese sechsmonatige Verjährungsfrist mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Häufig geht es bei der Anwendung dieser Vorschrift um den Anspruch des Vermieters auf Durchführung einer Schönheitsrenovierung in der vormals vom Mieter bewohnten Wohnung. Im dem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall hatte allerdings der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Schlussrenovierung im Wert von fast € 3.000,00 durchgeführt, obwohl der Mieter aufgrund einer unwirksamen formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen gar nicht verpflichtet war. Erst drei Jahre später erfuhr der Mieter von der Unwirksamkeit der Klausel und machte nun die Erstattung der Kosten auf dem Klageweg geltend. Abweichend von der häufig zu beobachtenden Tendenz der Rechtsprechung, bei einseitigen Renovierungspflichten den Mieter in Schutz zu nehmen, waren hier die BGH-Richter allerdings anderer Auffassung. Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch des Mieters auf Kostenerstattung nach rechtsgrundloser Ausführung von Schönheitsreparaturen innerhalb von sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses verjähre. Dies gelte auch dann, wenn der Mieter in Unkenntnis darüber handele, zur Renovierung gar nicht verpflichtet gewesen zu sein; auf Kenntnis komme es in diesem Zusammenhang nicht an. Kostenerstattungen für Schönheitsreparaturen würden von der kurzen, sechsmonatigen Verjährungsfrist erfasst.

"ÄRGER MIT DEM MIETWAGEN"
Weist ein Mietfahrzeug unmittelbar nach der Rückgabe Beschädigungen auf, die bei der Übergabe nicht vorhanden waren, muss der Mieter des Fahrzeuges beweisen, dass nicht er dafür verantwortlich ist. Kann er diesen Beweis nicht erbringen, gilt der Schaden als durch den Mietgebrauch entstanden und ist entsprechend der Haftungsvereinbarung dem Autovermieter zu erstatten. So jedenfalls entschied jetzt das Amtsgericht Köln. Im konkreten Fall ging es um einen Fiat Transporter, den eine Autofahrerin kurzzeitig für einen Umzug gemietet hatte. Bei der Rückgabe entdeckte eine Angestellte des Vermieters eine große Delle an der vorderen Stoßstange. Bei der Fahrzeugübergabe war der Schaden weder aufgefallen noch protokolliert worden. Die Mieterin behauptete, während der Nutzung in keinen Unfall verwickelt gewesen zu sein, was die sie begleitenden Umzugskräfte bezeugen könnten. Die Beschädigung mit Reparaturkosten in Höhe von € 777,00 sei also vermutlich erst auf dem Abstell-Parkplatz durch Fremde oder Mitarbeiter des Vermieters entstanden, die das Fahrzeug umgesetzt hätten. Damit scheide aber eine Haftung durch die Autofahrerin aus. Dieser Darstellung wollte das Gericht nicht folgen. Anhaltspunkte für einen Unfall auf dem Parkplatz wie Scherben oder Farbkratzer lagen nicht vor. Damit blieb ungeklärt, wie die Delle entstand, wodurch der Schaden zu Lasten der Mieterin ging, zumal im Mietvertrag eine Selbstbeteiligung vereinbart war.

"HEIZKOSTEN - NUR DER WIRKLICHE ENERGIEVERBRAUCH ZÄHLT"
Vermieter müssen die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnen. Es sei nicht zulässig, dem Mieter einfach die Abschlagzahlungen in Rechnung zu stellen, die der Vermieter im Voraus an den Energieversorger geleistet habe, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen könne zu Ungerechtigkeiten führen, weil dafür nicht der aktuelle Verbrauch, sondern der des Vorjahres maßgeblich sei, so der BGH. So müsse ein Mieter, der die fragliche Wohnung in einem strengen Winter bewohne, unter Umständen nur die Heizkosten für den milden Winter im Jahr zuvor bezahlen – und umgekehrt, begründete der BGH sein Urteil. Nach der Heizkostenverordnung dürften nur die Kosten der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden. Eine Berechnung anhand der Vorauszahlungen sei nach diesem Prinzip nicht gerecht. Damit werde auch die energiepolitische Zielsetzung der Regelung verfehlt, erklärte das Gericht. Die Heizkostenverordnung solle zu einem sparsamen Umgang mit Energie motivieren. Im vorliegenden Fall hatte sich eine Mieterin aus Hessen vor Gericht gegen eine Heizkosten-Nachzahlung von rund € 3.000,00 gewehrt. Der BGH verwies den Fall zurück an das Landgericht Frankfurt/Main. Dort muss der Vermieter eine korrekte Abrechnung nach dem tatsächlichen Verbrauch vorlegen. Notfalls müsse der Verbrauch für den konkreten Zeitraum geschätzt werden, erläuterten die Bundesrichter. Die Energieunternehmen seien in der Lage, eine solche Abgrenzung vorzunehmen. Auch eine pauschale Kürzung der Summe um 15 % könne den Mangel bei der Abrechnung nicht beseitigen, entschied der BGH. Die Richter der Vorinstanz hatten noch versucht, die Abrechnung diesem Weg zu retten. Fazit der Entscheidung des BGH: Der Vermieter muss die Heizkosten abrechnen, die ihm tatsächlich während der Abrechnungsperiode entstehen, und das sind die Kosten der tatsächlich ins Haus gelieferten Energie.

RANDAlIERENDER MIETER
Was hilft im Kampf gegen einen lärmenden Mitbewohner, der einen um den Schlaf bringt? Eine gemeinsame Strategie von betroffenen Mietern und deren Vermieter. Ein Vermieter und dessen Mieter mussten sich mit einem Mitbewohner herumärgern, der immer wieder den Hausfrieden störte. Geboten wurde das volle Programm: laute Musik, Trommeleinlagen gegen Wände und Heizkörper, Geschrei zur Nachtzeit und Pöbeleien gegen jeden, der es wagte, um etwas mehr Rücksicht zu bitten. Die betroffenen Mitbewohner kürzten daraufhin den Mietzins um insgesamt knapp  1.100,00. Diesen Betrag verlangte der betroffene Vermieter von dem Störenfried zurück und bekam vom AG Bremen Recht. Denn: Der Beklagte habe die ihm aus dem Mietverhältnis obliegende Nebenpflicht, den Hausfrieden nicht zu stören, schuldhaft verletzt. Die Mitbewohner waren deshalb berechtigt, ihre Miete anteilig, und nicht nur für die Dauer der jeweiligen Ruhestörung zu kürzen. Denn auch wenn es durchaus auch mal Phasen gab, zu denen der Beklagte nicht gelärmt habe, sei der von ihm verursachte Lärm als unregelmäßig auftretende, aber jederzeit mögliche Belästigung zu werten, die sich nachteilig auf den Wohnwert der übrigen Mieter ausgewirkt habe. Eine Kürzung des Mietzinses um 20 % hielt das Gericht deshalb für angemessen. „Farbdiktat“ des Vermieters unwirksam. Mit einer formularmäßigen Schönheitsreparatur-Klausel hat sich wieder einmal der BGH befasst. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin war vom 01.07.2005 bis zum 30.09.2008 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Klägerin abgewälzt; außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt im Mietvertrag: „Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der Anstrich an Decken und Wänden hat in Weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten“. Im Hinblick auf die vereinbarte Quotenabtgeltungsklausel behielt der Beklagte für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen einen Betrag in Höhe von  650,00 ein. Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei. Der BGH hat sich auf die Seite der Mieterin gestellt und ausgeführt, dass nach seiner ständigen Rechtsprechung eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen benachteilige, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse. Die hier verwendete Farbwahlklausel werde diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gebe dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränke damit die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige. Dazu hat der BGH ausgeführt, dass der Vermieter grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran habe, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränke sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert werde und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegenstehe. Diesem Interesse könne der Vermieter jedoch mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse. Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Damit hat die Mieterin im vorliegenden Fall nicht nur ihre Kaution ungekürzt zurückerhalten, sondern auch noch einen Aufwendungsersatzanspruch für von ihr durchgeführte Schönheitsreparaturen zugesprochen erhalten.

Wohnrecht – möglichst anrangerster Stelle im Grundbuch eintragen lassen!
„Ehepaar verliert Wohnrecht und friert“war kürzlich in der Zeitung(Kieler Nachrichten vom21.02.2013) zu lesen. Ein Gärtnereibesitzer - Ehepaar hatte ein Lebenlang geschuftet und sein Unternehmen anschließend gegen ein lebenslanges Wohnrecht verkauft – und dann sein Recht verloren, weil der neueEigentümer Pleite gegangen ist und der Betrieb zwangsversteigert wurde. Dies ist für das Rentner-Ehepaar (82 und 75Jahre alt) jedoch nicht die einzige Katastrophe. Bei Temperaturen knapp über dem Gefrierpunkt ist es drinnen im Wohnhaus der Gärtnerei nicht viel wärmer. Mit Strickjacken und Mützensitzt das Ehepaar neben einem Radiator, so schreibt die Zeitung. Fast 40 Jahre lang führten sie ihre Gärtnerei erfolgreich. Dann verkaufte das kinderlose Ehepaar sein Grundstück mit Gewächshäusern und Halle gegen ein lebenslanges Wohnrecht im zum Grundstück gehörenden Einfamilienhaus. Der Käufer, ein bis dahin angestellter Gärtner, beschränkte sich darauf, den Betrieb auszuschlachten. Er verkaufte Pumpen und Kessel der Heizanlage der Gärtnerei. Er machte damit auch das Wohnhaus unbeheizbar. Seitdem friert das Rentner-Ehepaar, weil die Rente kaum Spielraum für teures Heizen mit einem Radiator lässt. Im Zwangsversteigerungsverfahren ist das lebenslange Wohnrecht des Rentner-Ehepaares erloschen. Ob sich der Erwerber des Anwesens mit dem Rentner-Ehepaar arrangiert, ist völlig offen. Der Erwerber ist rechtlich nicht verpflichtet, dem Rentner-Ehepaar das Haus wie bisher zum Wohnen zu überlassen, da das Wohnrecht durch die Zwangsversteigerung des Grundbesitzes erloschen ist. Wie hätte das alte Ehepaar dagegen geschützt werden können, im vormals eigenen Haus zu frieren und letztendlich sogar sein Wohnrecht zuverlieren?

Die Eheleute hätten darauf bestehen müssen, dass ihr Wohnrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Wenn das Ehepaar sein Wohnrecht im Zwangsversteigerungsverfahren verloren hat, ist davon auszugehen, dass die Bank des Käufers aus einem im Range vor dem Wohnrecht eingetragenen Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) die Zwangsversteigerung des Immobilieneigentums betrieben hat, nachdem der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen aus dementsprechenden Grundpfanddarlehen gegenüber der Bank nicht mehr erfüllt hat. Die Bank wird bei der Gewährung des Darlehens verlangt haben, dass zu ihren Gunsten ein Grundpfandrecht an rangerster Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Daraufhin wird der Käufer das Rentner-Ehepaar veranlasst haben, dem Grundpfandrecht der Bank den Vorrang vor dem Wohnrecht einzuräumen. Wenn dann die Bank aus dem Grundpfandrecht die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt, erlischt das nachrangige Wohnrecht mit dem Zuschlag an den Erwerber im Zwangsversteigerungs-verfahren. Dann aber ist der Erwerber nicht mehr – im Gegenteil zum zahlungsunfähig gewordenen Käufer – verpflichtet, das Wohnrecht des Rentner-Ehepaares zu dulden. TragischeFolge: Das Rentner-Ehepaar musss ein vertrautes Heim räumen, wenn der Erwerber dies verlangt.Um den Verlust seines Wohnrechts im Zwangsversteigerungsverfahren zu vermeiden, wäre das bedauernswerte Rentner-Ehepaar gut beraten gewesen, dem Grundpfandrecht der Bank des Käufers nicht den Vorrang im Grundbuch einzuräumen. In der Praxis werden die Inhaber von Wohn-, Altenteils- oder
Nießbrauchsrechten vom Grundstückseigentümer oft überredet, der Bank den Vorrang im Grundbuch einzuräumen, weil anderenfalls die Bank die Gewährung eines Darlehens ablehnen würde. Hier hilft nur standhaftes Beharrendes Berechtigten auf seiner Rechtsposition oder eine Umgestaltung der grundbuchlichen Verhältnisse, damit dem Berechtigten die erste Rangstelle im Grundbuch erhalten bleibt. Wenn wie im Beispielsfall betriebliche Gebäude und ein Wohnhausauf dem Grundstück errichtet sind, wäre daran zu denken gewesen, dass Grundstückzu teilen. Wenn für das Betriebsgrundstück und das Grundstück mit dem Wohnhaus getrennte Grundbücher angelegt worden wären, hätte das Rentner-Ehepaar im Grundbuch des Hausgrundstücks die erste Rangstelle behalten können. Die Bankhätte sich mit ihrer Grundschuld im Grundbuch des Betriebsgrundstücks eintragen lassen können und – bei Bedarf – im Grundbuch des Hausgrundstücks an rangzweiter Stelle, so dass im Falle der Zwangsversteigerung das Wohnrecht des Rentner-Ehepaares nicht bedroht gewesen wäre.

Die vorstehenden Empfehlungen lassen sich übrigens auch ohne weiteres auf sog. Übergabeverträge zwischen Eltern und Kind übertragen. Wird Grundbesitz im Wege der Schenkung oder vorweggenommenen Erbfolge überlassen, und behält sich der Überlasser ein Wohnrecht am Vertragsgegenstand vor, sollte auch hier darauf geachtet werden, dass das Wohnrecht des Überlassers an rangerster Stelle im Grundbuch eingetragen wird. Ist dies nicht möglich, weil das Kind auf dem Grundstück ein weiteres Haus oder einen Anbau errichten will, sollte geprüft werden, ob das Grundstück real geteilt oder Wohnungseigentum gebildet werden kann mit dem Ziel, für dieWohnung des Überlassers einseparates Grundbuch anlegen zu lassen, indem das Wohnrecht an rangerster Stelle eingetragen werden kann. Die Bildung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz(WEG) bietet sich auch dann an, wenn Eltern ein Mehrfamilienhaus auf ihr Kind oder mehrere Kinder übertragen und sich ein Wohnungsrecht an einer Wohnung vorbehalten wollen. Das für die Wohnung zu Gunsten der Eltern gebildete Grundbuch könnte so dann von jeglicher Bankbelastung frei gehalten werden.

Die vorstehenden Grundsätze gelten auch für den Fall, dass neben oder anstelle eines Wohnrechts vom Käufer oder Übernehmer zu gewährende Versorgungsleistungen (Rente) im Kauf- bzw. Übergabevertragvereinbart werden. Solche Versorgungsleistungen lassen sich durch eine sog. Reallast im Grundbuch absichern, die ebenfalls die erste Rangstelle im Grundbuch erhalten sollte.

Grenzenlose Mieterhöhungen?
Das Thema Mieterhöhung ist wieder aktuell geworden, nachdem in der Presse immer wieder von zu wenig bezahlbarem Wohnraum und stark steigenden Mieterhöhungen in Ballungsgebieten berichtet wird. Bei der Vermietung von Neubauten haben dieVermieter in der Regel freie Hand. Angebot und Nachfrage regeln den Mietpreis. Grenzen können sich allerdings aus der ortsüblichen Vergleichsmiete oder – soweit vorhanden – aus einem Mietspiegel ergeben. Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Wohnraum unangemessene hohe Entgelte vereinbart. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20% übersteigen. Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu 50.000,00 Euro geahndet werden (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Der Straftatbestand des Wuchers (§ 291 StGB) kann erfüllt sein, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mange an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche des Mieters dadurch ausbeutet, indem er einen Mietzins fordert, der in auffälligem Missverhältnis zur Leistung steht. Nachder Rechtsprechung ist dieser Straftatbestand erfüllt, wenn die ortsüblicheVergleichsmiete um mehr als 50% überschritten wird.

Regulär ist demgegenüber eine Mieterhöhung nach Modernisierung. Wenn der Vermieter Isolierfenster einbaut, die Fassade dämmt, eine energiesparende moderne Heizungsanlage installiert oder einen Balkon anbaut, wird der Wohnwert einer Wohnung gesteigert. Dann kann auch die Miete erhöht werden. Der Vermieter kann pro Jahr 11% der Modernisierungskosten auf die Mieteumlegen, wobei allerdings nur solche Aufwendungen berücksichtigungsfähig sind, die die Wohnung tatsächlich verbessern.

Schließlich darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn die Voraussetzungen der gesetzlichen „Regelungen über die Miethöhe“gem. §§557ff. BGB erfüllt sind:

- die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden, wobei die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss (Staffelmiete). Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig.

1. die Vertragsparteien können auch schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt übermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete – abgesehen von einer Mieterhöhung bei Modernisierung oder bei Veränderung von Betriebskosten–jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
2. der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortüblichenVergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann mindestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Bei Erhöhungen in diesem Sinne darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren – abgesehen von Mieterhöhungen wegen Modernisierung und Veränderung von Betriebskosten – nicht um mehr als 20% erhöhen, sogenannte Kappungsgrenze (Mieterhöhung bis zur ortsüblichenVergleichsmiete). Ortsübliche Vergleichsmieten können sich entweder aus dem Mietspiegel (sofern in der politischen Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, vorhanden), einem Sachverständigengutachten oder aus der Benennung von drei Vergleichswohnungen ergeben.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter nach Mietminderung
Wer als Mieter einer Wohnung meint, zur Minderung der Miete aufgrund von Mängeln in der Wohnung berechtigt zu sein, sollte den Umfang der Minderung genau prüfen. So hat der BGH kürzlich einem Vermieter Recht gegeben, der ein Mietverhältnis fristlos gekündigt hat, nachdem der Mieter sein Recht auf Mietminderung überzogen hatte.

Mietgegenstand war ein Einfamilienhaus. Der Mieter teilte dem Vermieter mit, dass sich im
Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel undKondenswasser bilde und bat um Abhilfe, die der Vermieter ablehnte. Nach dessen Ansicht, die dem Mieter anlässlich eines Ortstermins mitgeteilt wurde, ist das Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters für die Schimmel- und Kondenswasserbildung verantwortlich. Der Mieter minderte daraufhin die vertraglich vereinbarte Bruttomiete in Höhe von Euro 1.550,00 monatlich für die folgenden vier Monate umjeweils Euro 310,00, was einer Mietminderung von 20% entsprach. Der Vermieter reagierte mit einer Zahlungs- und Räumungsklage, nachdem er wegen des Zahlungsverzuges die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hatte.

Der BGH hat dem Vermieter Recht gegeben.
Das Amtsgericht stellte in erster Instanz nach Einholung eines Sachverständigengutachtens fest, dass ein zur Minderungberechtigender Mangel des Hauses nicht vorliege. Das Berufungsgericht vertrat die Auffassung, dass dem Vermieter der Räumungsanspruch nicht zustehe, auch wenn zum Zeitpunkt der Kündigung ein Mietrückstand von mehr als 2 Monatsmieten bestanden habe. Die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung erfordere jedoch, dass der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gewesen sei. Daranfehle es, denn den Mieter treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, da die von ihm vorgenommene Mietminderung nicht offensichtlich unberechtigt und nicht unangemessen gewesen sei.

Dies sieht der BGH anders. Der Verzug des Mieters entfalle nicht deshalb, weil die von ihm vorgenommene Mietminderung angesichts der zunächst unklaren Ursache der Schimmelpilzbildung nicht „offensichtlich unberechtigt“ gewesen und der Mietrückstand deshalb von ihm zu vertreten sei. Auch im Wohnraummietrecht sei an das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums strenge Anforderungen zu stellen. Im Zweifel könne der Mieter den Minderungsbetrag, den er für angemessen hält, unter Vorbehalt der Rückforderung an den Vermieter zahlen, so dass ihm die Möglichkeit bleibe, eine gerichtliche Klärung seiner Rechte herbeizuführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Wohnungseigentum
Welche Reparaturkosten trägt der Wohnungseigentümer, welche die Gemeinschaft?
Immer wieder müssen Gerichte über Streit in Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden. Häufig geht es dabei um die Frage, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer-gemeinschaft für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Bauteilen zuständig ist, die Schnittstellen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bilden. Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Nach diesem Gesetz kann Wohnungseigentum an Mehrfamilienhäusern, Reihenhausanlagen, Doppelhäusern und auch Einzelhäusern begründet werden. Für kleine und große Mehrfamilienhäuser ist die Bildung von Wohnungseigentum nach dem WEG obligatorisch. An Reihenhäusern, Doppelhäusern und Einfamilienhäusern wird in der Regel dann Wohnungseigentum begründet, wenn bauplanungs- oder bauordnungsrechtlich eine Realteilung des Grundstücks (Teilung durch amtliche Vermessung) nicht möglich ist. Nach dem WEG kann an Wohnungen das Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören regelmäßig Zufahrten und Zuwegungen, Kinderspielplatz, Parkplätze für Besucher und Lieferanten usw. Darüber hinaus können sogenannte Sondernutzungsrechte begründet werden. Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Wohnungseigentümers, bestimmte Teile des Gebäudes oder Grundstücksflächen unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen. Sondernutzungsrechte werden in der Regel an Kfz-Stellplätzen im Freien, in Carportanlagen oder in der Tiefgarage sowie an Kellerräumen, Terrassen und Gartenflächen begründet. Die Aufteilung eines Gebäudes oder mehrerer Gebäude in Wohnungseigentum erfolgt durch notariell zu beurkundende Teilungserklärung. Eine Teilungserklärung enthält üblicherweise auch eine sogenannte Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums regelt. Gestritten wird häufig über die Frage, ob bestimmte Bauteile zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören und ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft zuständig ist, wenn aufwendige Reparaturen anstehen.

Klar ist die Rechtslage, wenn Reparaturen am Grundstück, in der Tiefgarage, an der Fassade und am Dach erforderlich werden. Das Grundstück und konstruktive Bauteile gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum, so dass für Reparaturen die Eigentümergemeinschaft zuständig ist. Dies gilt auch dann, wenn eine Reparaturbedürftigkeit an einem konstruktiven Bauteil besteht, das einer einzelnen Eigentumswohnung zugeordnet ist (z. B. Fassadenundichtigkeit im Bereich eines Außenfensters). Oftmals sind erforderliche Reparaturen an Fenstern und Türen, Balkonen und Dachterrassen sowie an Wasser- und Heizungsrohren Anlass für gerichtliche Streitigkeiten. Dass es wegen solcher oder vergleichbarer Bauteile immer wieder zu Streitigkeiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kommt, mag an § 5 Abs. 2 und 3 WEG liegen. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlage und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Umgekehrt können aber Wohnungseigentümer vereinbaren (in der Regel in der Teilungserklärung), dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Fenster befinden sich grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Eine Trennung nach Innen- und Außenseite ist allenfalls bezüglich des Rahmens möglich, hinsichtlich der Fensterscheibe jedoch nicht, insbesondere gilt dies für moderne Verbund- oder Isolierglasfenster mit Mehrfachverglasung. Moderne Fenster werden deshalb grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Fensterbank und -Sims stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie betreffen die äußere Gestaltung des Gebäudes. Auch Fenstergitter sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Türen: Innentüren innerhalb einer Wohnung stehen im Sondereigentum. Die Wohnungsabschlusstüren sind hingegen vollständig Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Farbanstrich. Diesen Regeln unterliegen auch Balkon- und Terrassentüren. Auch die Hauseingangstür sowie Garagentore, sofern sie den Zweck haben, Sondereigentum räumlich vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Balkone sind sondereigentumsfähig. Schwierigkeiten bereitet häufig die Beurteilung, ob der Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft für Reparaturen an bestimmten Balkonbestandteilen zuständig ist. So sind Brüstungen, Decke, Bodenplatte sowie sonstige konstruktiv notwendige Teile, Balkontüren und die Isolierschicht zwingend Gemeinschaftseigentum mit der Folge, dass die Gemeinschaft zuständig ist, wenn z. B. Risse oder Frostschäden an einer Balkonbrüstung oder an der Betonbodenplatte zu beheben sind. Das gleiche gilt für eine Dachterrasse, die einer einzelnen Wohnung zugeordnet ist. Ist jedoch der lose verlegte Balkon- oder Dachterrassenbelag schadhaft (Holzdielen, Steinzeugplatten usw.), ist für die Reparatur der einzelne Wohnungseigentümer zuständig. An Außenjalousien und Rollläden besteht gemeinschaftliches Eigentum, da sie die äußere Gestaltung des Gebäudes betreffen. Heizkörper: Befinden sie sich innerhalb der Wohnung, handelt es sich in der Regel um Sondereigentum. Dies gilt auch für Heizkörperventile, insbesondere wenn die Teilungserklärung eine entsprechende Zuordnung vorsieht. Versorgungsleitungen: Leitungen (z. B. der Zentralheizung, Klimaanlage, Wasser und Abwasser, Strom), die sich im räumlichen Bereich der Wohnung befinden, sind von den einzelnen Abzweigungen an dem Sondereigentum zugeordnet. Dies gilt allerdings nur dann, wenn sie ohne Eingriff in das Gemeinschaftseigentum verlegt werden können und wenn es sich um Anschlussleitungen für die jeweilige Wohnung handelt. Befinden sich die Leitungen hingegen nicht im Bereich des Sondereigentums, so stehen sie im Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie nur der Versorgung einer bestimmten Sondereigentumseinheit dienen. Gleiches gilt, wenn sie als Hauptversorgungsleitungen die Wohnung lediglich durchqueren. Markisen: Ob diese dem Sonder- oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, hängt davon ab, ob die Markise für die äußere Gestaltung des Gebäudes maßgebend ist. Dies ist zu bejahen, wenn eine Markisenanlage die Außenfront eines Hauses kennzeichnet. Rauchmelder (Brandwarnmelder) gelten als Zubehör und sind damit sonderrechtsfähig. Häufig wird von Wohnungseigentümergemeinschaften in zulässiger und sinnvoller Weise entschieden, dass die Rauchwarnmelder von der Gemeinschaft installiert und gewartet werden, und zwar unabhängig davon, ob sich die Rauchwarnmelder innerhalb einer Wohnung (Sondereigentum) oder in Gemeinschaftsräumen befinden. In Teilungserklärungen sind Bauteile manchmal dem Sondereigentum zugeordnet, obwohl es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum handelt (z. B. Außenfenster). In einem solchen Fall geht das Gesetz vor, d. h., für die Instandsetzung eines solchen Fensters ist nicht der einzelne Wohnungseigentümer zuständig sondern die Gemeinschaft. Umgekehrt sieht es die Rechtsprechung allerdings als zulässig an, die Kostentragungspflicht dergestalt zu regeln, dass jeder Wohnungseigentümer die anteiligen Kosten für die Fenster seiner Wohnung selbst trägt.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Splett
Rechtsanwalt